CLÁUSULAS SUELO
A
estas alturas todos hemos oído hablar de las denominadas clausulas suelo y de
la lucha de los afectados contra sus entidades de crédito para que sean
declaradas nulas por los tribunales y les sea devuelto el dinero cobrado en
concepto de intereses abusivos.
Si
eres un afectado, es posible que ya hayas iniciado las pertinentes actuaciones
para que esta cláusula sea considerada nula y sin efecto.
De
no haberlas iniciado, estate muy atento porque te voy a explicar qué debes
hacer para reclamar la retirada de la cláusula suelo de tu hipoteca.
¿QUÉ
ES UNA CLÁUSULA SUELO?
Este
tipo de disposiciones las encontramos en los contratos de préstamo hipotecario
de interés variable, a través de las cuales, la entidad financiera aplicará un
porcentaje mínimo de intereses, con independencia de que el tipo de interés
aplicable a la hipoteca en cuestión sea inferior a ese porcentaje.
La
mayoría de las hipotecas en España tienen unos intereses fijados en atención a
un valor de referencia que suele ser el valor del Euribor. Estaremos ante una
hipoteca suelo, cuando se fije un porcentaje mínimo de intereses aunque el
porcentaje surgido de la suma del Euribor y del diferencial aplicable a la
hipoteca, sea inferior a ese mínimo.
En
ocasiones también se aplica un techo a la hipoteca como supuesta medida de
protección para el cliente, y es que según estas cláusulas techo, se establece
un máximo de intereses a pagar, máximo que suelen oscilar entre el 12% y el
17%.
Si
se tiene en cuenta que los máximos del Euribor, alcanzados en 2008, no
superaron el 6%, los topes fijados por las clausulas techo no protegen
realmente al cliente, ya que el valor del Euribor no supera esos topes
establecidos.
Las
entidades de crédito tienen una serie de obligaciones a la hora de gestionar
contratos de este tipo, deben informar de forma clara a sus clientes del tipo
de hipoteca de la que se trata y de las condiciones del préstamo.
En
concreto, respecto de las cláusulas suelo, deben informar con una mención
específica y especial en el contrato sobre la mencionada cláusula y sus
consecuencias, entre ellas, que el cliente no podrá beneficiarse de los mínimos
históricos de los tipos de interés (en la actualidad el Euribor tiene un valor
de -0.025).
En
las escrituras de hipoteca encontraremos las cláusulas suelo bajo epígrafes
como “límites a la aplicación del interés
variable”, “límite de la variabilidad” o “tipo de interés variable”.
Es
importante tener en cuenta que este tipo de cláusulas no son ilícitas, serán
válidas si cumplen los requisitos de especial transparencia y claridad exigidos
por el Tribunal Supremo.
¿QUÉ
HACER ANTE LA EXISTENCIA DE UNA CLÁUSULA SUELO?
En
primer lugar, debemos revisar nuestro contrato de préstamo hipotecario. Un
elemento importante que debió ser suministrado por el banco es la
denominada oferta vinculante, documento que debe ser entregado con
entre tres y diez días hábiles de antelación a la firma de la escritura de
préstamo hipotecario y en el que se recogerán las condiciones del mismo,
incluida la cláusula suelo.
Este
documento será obligatorio en los siguientes supuestos:
-
Préstamos hipotecarios concedidos y suscritos hasta 2007, respecto de
hipotecas con un límite de 150.000 euros. El plazo mínimo de
presentación es de tres días antes de la firma de la escritura de
hipoteca.
-
Préstamos hipotecarios concedidos y suscritos a partir del 8 de
diciembre de 2007, para todas la hipotecas independientemente de su
importe. El plazo de tres días solo se mantiene para hipotecas con límite
de 150.000 euros.
- Préstamos hipotecarios a
partir del 29 de julio de 2012, deja de ser obligatorio, aunque el cliente
podrá pedirla.
En los
supuestos de subrogación de hipoteca existente con novación, también es
obligatoria la presentación de oferta vinculante en los mismos límites arriba
indicados, sin embargo, no es así cuando haya una subrogación de la
hipoteca y no haya novación.
Este
documento es de gran importancia, ya que de ser obligatorio y no concurrir su
presentación, la entidad financiera ha incurrido en incumplimiento de ley y
será más fácil eliminar la cláusula suelo, alegando falta de transparencia.
Una vez
comprobada la existencia o no, de la oferta vinculante, iniciaremos el proceso
de reclamación.
Intentaremos
un acuerdo con la entidad financiera de forma extrajudicial, a través de un
proceso de mediación, si tras este intento no se alcanza un acuerdo
satisfactorio, habrá de acudir a los tribunales.
Los
pasos a seguir son los siguientes.
-
Escribir una carta con acuse de recibo o burofax al director
de la sucursal en la que firmó la hipoteca y solicitarle que anule la
cláusula suelo de su hipoteca, por considerarla abusiva.
-
Si usted no recibe respuesta a esta petición o recibe
una respuesta en sentido negativo, deberá interponer una reclamación ante
el Servicio de Atención al Cliente (SAC) de la entidad financiera,
alegando falta de transparencia o el carácter abusivo de la cláusula. La
respuesta puede tardar unos dos meses.
-
Si no está satisfecho con la respuesta del SAC, acudir al Defensor de
Consumidor de la entidad e interponer una reclamación, en la que informará
de su interés por iniciar un procedimiento de medicación para eliminar la
cláusula suelo.
-
Con la respuesta del SAC y del Defensor del Consumidor de la
entidad o solo con la del SAC, podremos pasar al siguiente nivel, acudir
al Banco de España en el que presentará un formulario informando del
procedimiento de queja iniciado y alegando falta de transparencia en el
contrato de préstamo hipotecario. Debéis saber que la respuesta del Banco
de España no es vinculante para las entidades financieras.
-
Si tras estos pasos, el Banco no declara la nulidad de la
cláusula, o bien, sí la declara pero la entidad no la retira del contrato
de hipoteca, se acudirá a la vía judicial. La sentencia puede tardar entre
12 y 24 meses, pero los resultados están siendo satisfactorios. Gracias a
la jurisprudencia creada por el Tribunal Supremo, los clientes están consiguiendo
que estas cláusulas sean consideradas nulas por abusivas, basándose en la
falta de transparencia atribuible a la entidad financiera.
DEVOLUCIÓN
DEL DINERO.
A
este respecto aún existe cierta controversia. Si bien por un lado el Tribunal
Supremo, en su Sentencia de 9 de mayo de 2013 (241/2013), dejó muy claro el
carácter abusivo de las cláusulas suelo por falta de transparencia, por otro,
determinó que no procedía la devolución del dinero pagado en concepto de este
tipo de cláusulas.
Desde
el Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Granada se planteó al Tribunal de Justicia
de la Unión Europea en julio de 2015 una cuestión prejudicial para dilucidar si
procede o no la devolución del dinero cobrado en nombre de la cláusula
abusiva.
El
Tribunal Europeo aún no ha dictado sentencia, pero solicitó informe a la
Comisión Europea que se pronunció favorablemente a la devolución del dinero
indebidamente cobrado en calidad de intereses con carácter retroactivo, es
decir, desde la firma del contrato en el que se establece la cláusula abusiva.
Por
el momento, el Tribunal Supremo está decretando la devolución del dinero desde
2013 y no desde la fecha de suscripción del contrato de hipoteca, ya que
es en la sentencia de 2013 (241/2013) donde se declararon abusivas las
cláusulas suelo que adolecieran de falta de transparencia y claridad y a partir
de la cual, las entidades financieras deben mostrar mayor diligencia a la hora
de incorporar este tipo de cláusulas.
Hasta
que el Tribunal de Justicia Europeo no se pronuncie, queda pendiente la
solución acerca de la retroactividad de los efectos de declarar nula una
cláusula suelo.
